Excelでできる 不動産投資「資産管理」のすべて

序章「資産管理」のすべてを紐解く

資産管理で必要な5つの要素
1．融資の仕組みを理解する
2．税と会計の専門性を身につける
3．金融機関に評価される開示資料作成
4．先進的な取り組みで管理能力の高さを証明する
5．自身の資産への理解を深める

1.「融資の仕組み」編

[1-1 金融機関の基本理解]
不動産に貸したい金融機関
不動産に貸せない金融庁
不良債権と引当金
貸出金の担保別内訳
信用金庫と信用組合の違い
信金信組の出資金
[1-2 融資審査の流れ]
融資審査の形式に従う重要性
融資実務フローチャート
[1-3 入口の議論]
営業エリア
法人の活動実態
過去の実績による評価
金融機関側の受入体制
不動産業の判定基準
実質的支配者と株主
資金の出どころ
資金使途
融資金額の上限
定性面の評価
[1-4 債務者格付け]
債務者区分
債務償還年数
金融庁による旧金融検査
金融検査マニュアル廃止後
[1-5 不動産購入資金]
一棟収益物件の担保評価
区分収益物件の担保評価
カバーとアンカバー
貸出金表面利回り
共同担保設定
返済原資
[1-6 融資期間]
耐用年数の考え方
耐用年数超過に対する規制
外部鑑定と認証
融資期間延長と貸出条件緩和債権
超長期融資と不動産バブル
借入期間と返済ピッチ
[1-7 金利]
変動金利と固定金利
短プラと長プラ
金利スワップ
元利均等と元金均等
アップフロントと解約ペナルティ
[1-8 高度な不動産融資契約]
リコースとノンリコース
借り換えによる融資額増加
コベナンツ付きストラクチャード融資
シンジケートローン
融資条件ヒアリングシートを作る
[1-9 運転修繕資金]
運転資金の必要性
運転資金のメニュー
修繕資金
抵当権と根抵当権
[1-10 ノンバンク融資]
ノンバンク保証
リース会社の支払委託契約
[1-11 公的融資]
信用保証協会保証の利用
信用保証協会の仕組み
日本政策金融公庫
資本性劣後ローン
元金返済猶予型融資
[1-12 賃貸業における長期資金計画]
賃貸業の成長モデル
賃貸資産の選定
融資条件の調整
運転資金の調達
新規金融機関の開拓
残債を減らす
売却と再レバレッジ効果
融資審査ロジックの分析

2.「IT活用」編

[2-1 チームでの情報共有]
レッドマインのすすめ
FAXソフトを活用
[2-2 社内事務の効率化]
自然言語解析で紙書類を仕分ける
ネットバンキング端末の仮想化
[2-3 経理処理の自動化]
入出金管理の自動化設計
賃貸売上を会計ソフトへ自動入力
支出処理の自動化
修繕履歴の自動作成
[2-4 賃貸資産へのIoT導入]
築古物件をオートロック化する
Column賃貸業における規模のメリット
大規模化のメリット
大規模化後の課題

3.「税知識」編

[3-1 減価償却の要点]
賃貸業における減価償却の要点
減価償却の理解
建物償却と土地の非償却
建物CAPEXの減価償却
[3-2 法人税等の要点]
賃貸業における法人税等10の要点
法人税率の計算
事業税調整の計算
[3-3 消費税の概要]
賃貸業における消費税18の要点
国家財政と消費税
消費税のパススルー納税と特例
還付と損金計上の違い
[3-4 消費税の要点]
免税事業者
課税事業者と還付
課税事業者ステータスの変更時期
課税売上と非課税売上
個別対応方式と一括比例配分方式
課税売上割合と還付率
不還付損の計上
消費税の還付計算例
雑損失と繰延消費税
不還付消費税フローチャート
賃貸資産購入と消費税還付
資産取得による原則課税継続の縛り
住居用建物への高額なCAPEX
住居物件の3年以内売却
課税売上割合が著しく変動したときの調整
インボイス制度
[3-5 賃貸資産の売買時における税]
賃貸資産購入時の消費税計算
賃貸資産売却時の利益計算
税計算の前提条件と細則
[3-6 グループ法人税制の要点]
賃貸業におけるグループ法人税制
グループ内での物件売買
グループ子会社間での資金移動
グループ法人税制のデメリット