新しい質問をする主に玉川陽介書籍についてのＱ＆Ａを受け付ける掲示板です。それ以外にも投資から人生相談までジャンルを問わず、匿名＆登録無しで質問できます。この掲示板を見ているあなたが誰かの質問に回答することもできます。利用規約はこちら Connect with Label タイトル（省略可） Name Email Label Name Email 108 Comments Inline Feedbacks View all comments Author 玉川陽介 2025年6月15日 10:10 PM - 19eebfae(11552) 2025.6.15をもって、金融経済ニュース更新と雑多な質問への回答は終了します。書籍の内容に係わる質問のみ受け付けます。玉川陽介 渡邉達也 2025年7月1日 4:37 PM - 8027b728(11567) Reply to 玉川陽介 玉川先生にこころから感謝申し上げます。 楽しく掲示板をずっとみていました。 VIXは皆さまの役にたって嬉しかったです。 不動産投資を始めようとずっと研究だけしていました。 やっと、中古アパートから購入始める予定です。 面白い情報や物事あったら、掲示版再始動おねがいします。 にゃん 2025年10月15日 2:47 PM - f24e95fd(11615) Reply to 渡邉達也 玉川さんの思想や今何を考えてるか、着眼してるかなどを知れる場所として、この掲示板は大変重宝していたのですが、書籍は数年に1冊、メルマガも不定期ですが、ぼやきレベルでも知れる場所って今後は用意ございませんでしょうか？ Author 玉川陽介 2025年10月15日 3:28 PM - 19eebfae(11616) Reply to にゃん いま何を考えているかを知られるのも良くないかなと思って閉鎖したこともあり、他ではやってないです。 にゃん 2025年10月24日 10:06 AM - 42d9b0d0(11617) Reply to 玉川陽介 残念です。今まで大変有意義な思考の垂れ流しを公開いただきありがとうございました。 質問者 2025年10月24日 12:42 PM - 0bb241d1(11618) Reply to にゃん インテルが黒字化しましたね！ Author 玉川陽介 2025年10月24日 1:14 PM - 19eebfae(11619) Reply to 質問者 20以下で買ってまだ持っています 質問者 2025年10月30日 3:40 PM - eacec415(11620) Reply to 玉川陽介 しぶとくたまに覗きにきてしまいます。インテルの件は本当に流石だと思いました。 Author 玉川陽介 2025年10月30日 3:50 PM - 19eebfae(11621) Reply to 質問者 インテルは保有継続中 質問者 2026年6月23日 10:35 PM - 2bca06c5(11657) ユーザー名：xxxxx パスワード：yyyyy 上記でログインできません。 新しいユーザー名、パスワードを教えてください。 タイトル（省略可） ユーザー名とパスワード Author 玉川陽介 2026年6月23日 10:45 PM - 19eebfae(11658) Reply to 質問者 パスワードが掲示板に書かれるという希な投稿者有り。玉川によりその部分だけ変更しました。どこから入りましたか？違う書籍と間違っていませんか？ https://ytamagawa.com/excel 木綿 宏文 2026年6月23日 11:11 PM - 768649e5(11659) Reply to 玉川陽介 玉川さんの書籍「収益計算」の全てに掲載されているユーザー名とパスワードではログインできません。 ログイン出来るユーザー名とパスワードを教えて下さい。 Author 玉川陽介 2026年6月23日 11:31 PM - 19eebfae(11660) Reply to 木綿 宏文 いまさっき自分で試しましたがダウンロードできましたのでweb siteは正常です。PC操作の誤りが原因と思います。 質問者 2026年6月13日 10:41 PM - 03ca03f5(11654) お世話になっております。 IT関連の仕事や外国の株式・デリバティブ商品の投資に数十年間取り組んできました。 最近になって生成AIを活用できないかと考えるようになり、Claude Codeに関心を持っています。 Claude Code等の生成AIに関して質問させてください。 1. Claude Code 以外にも生成AIはいくつかありますが、玉川さんがあえてClaude Codeを選択したのはなぜでしょうか？ 利用者の多い他の生成AIの方が書籍やネットの情報が普及していて習得しやすいのではないでしょうか？ 2. どのようにしてClaude Codeを習得してゆくのが良いでしょうか？ 書籍やネットの情報でしょうか？ 3. Claude Codeで様々なものを作り上げていくために、どのような工夫をするとよいか、また、 どのようなものを参考にするとよいか、等についてアドバイスをいただけないでしょうか？ 4. Claude Code の利用料／ランニングコストについては、使い方次第だと思いますが、 目安としてどのような使い方をするとどの程度かかりますでしょうか？ よろしくお願いいたします。 タイトル（省略可） Claude Code Author 玉川陽介 2026年6月14日 2:09 PM - 19eebfae(11655) Reply to 質問者 ＞1.Claude Code 以外にも生成AIはいくつかありますが、玉川さんがあえてClaude Codeを選択したのはなぜ プログラミングでは、みんなCodeを使っている印象。あとはCodexですか。Codexは使ったことなし。Codeは遅い以外は事足りているので、ほかをいろいろ試すよりも、作りたいものを作ることに没頭しています。 ＞2.どのようにしてClaude Codeを習得してゆくのが良いでしょうか？ ソフトやサービスの使い方はAIに聞いて解決が多いです。むしろ、AIに聞いて分からないものは使うと時間かかるので使わない。たとえば、今までは、さくらは安くて簡単。AWSは高くて難しい。じゃあ、さくらで。となっていたが、いまはAIで使えるAWSのほうがよい。 ＞3.Claude Codeで様々なものを作り上げていくために、どのような工夫をするとよいか、 専門家ではないので分かりませんが、YouTubeのは表面的なまとめでアクセス稼ぎが多いので、実際に作っている人に対面で教えてもらうのがいいのではと。会社の人や金の話しか出来ない人と飲まずにIT使いこなしている人と飲む。 ＞4.Claude Code の利用料／ランニングコストについては、使い方次第だと思いますが、 定額プランであれば、得られる内容に対して考えると端数のような金額。こんな兵器級のものを家庭用価格で提供していただきありがとうございます。というレベル。本当に兵器級なのでFableは発禁になりましたね。 玉川の見立てでは、Claudeは理系でプログラマーや制作者向け。Chatは文系でみんな向け（学習内容が手広い）Codex評判悪いがCodeレベルに達するのは時間の問題か。そうなると、再びChatが世界を制覇する日が来るかも。Cursorはすっかり終わってしまったが、世界を変えた転換点。私はこれに感動して30年ぶりにITに戻ってきた。感動的なプロダクトなので歴史に残ってほしい。 Author 玉川陽介 2026年6月14日 2:12 PM - 19eebfae(11656) Reply to 玉川陽介 いや、Cursorよりもっと最初は、chatにpythonを聞いたら本文でコードが出てきたのを貼り付けていた。右へ左へと往復して面倒だったが感動的で面倒を忘れていた。 質問者 2026年5月8日 12:22 AM - fc237e13(11649) 一棟大家への参入を考えており、不動産投資一年目の教科書について読ませていただきました。irrの説明の部分で「書かれた当時は東京の不動産は美味しいから不動産投資をしている。いずれ全て売却予定。」と書かれていましたが2026年現在は保有されていますでしょうか？また保有している場合、今後数年の見通しをご教示いただけますと幸いです。 ※参考 私は都心タワマンを住宅ローンで3度買い売却、その資金を米株に入れて30過ぎで1億以上の金融資産を作ることができたので、インカムゲイン戻っていきたく一棟大家参入を検討中です。 タイトル（省略可） 不動産投資一年目の教科書についての質問 Author 玉川陽介 2026年5月8日 12:34 AM - 19eebfae(11650) Reply to 質問者 いまは6.00%あれば旧耐震を除いてだいたいの物件は売れる地合。経費が3割でネット4.2%から良くても4.7%とする。再度の利上げが来れば借入は2.5%になる。スプレッド2%程度。 大規模修繕は考慮していない。 これで成立するのか？計算上は限界を超えている。物件は保有しているが積極的に売り出し中。最近は不動産と証券mixですが、証券の方が多くなってきましたね。 質問者 2026年5月8日 12:44 AM - 04238aab(11651) Reply to 玉川陽介 ご回答ありがとうございます。 積極的に売り出し中ということは、今から一棟参入は美味しくないという見解をお待ちという理解でよろしいでしょうか？ 難しい時代です。引き続き私も証券中心に据えつつ、興味があるので一棟の勉強は進めてみたいと思いますが、あまり期待しないでいきたいと思います。 Author 玉川陽介 2026年5月8日 12:51 AM - 19eebfae(11652) Reply to 質問者 どうでしょうね。持たざる者はハイリスクでも挑戦した方がいい。みたいなのもあるので一概には言えないですが、私は新規購入は考えていないですね。 質問者 2026年5月8日 12:54 AM - 4301c25b(11653) Reply to 玉川陽介 ありがとうございます。 大変参考になりました。 新築マンション購入した際も1.2回目は周囲の反対を押し切って買い進めてきましたので、持たざる者としてしっかり勉強しながら自己判断していきたいと思います。 引き続き他の本も読ませていただきますのでよろしくお願い致します。 質問者 2026年3月12日 8:27 AM - 74b3ea16(11646) 玉川先生、『資産管理のすべて』139ページの築古オートロック化について質問です。 鹿児島市の物件で、ネット切替と同時にオートロック化を検討しています。 分離発注ではなく、初心者が一括で相談・発注できる業者の選び方や、注意点があればアドバイスをいただけますでしょうか。 タイトル（省略可） 築古物件のオートロック化について（書籍に関する質問） Author 玉川陽介 2026年3月12日 10:42 PM - 19eebfae(11647) Reply to 質問者 書籍に書いたオートロック化は業者選びではなくて自分で作る話です。業者選びについては不知です。自分で作るので人に頼んだことないです。自動火災報知器連動などだと厄介ですが。 質問者 2026年3月13日 7:15 AM - c1ebfc5e(11648) Reply to 玉川陽介 早速の返信ありがとうございます。 自分で作るんですね！さすがです… 精進します！ 質問者 2026年2月11日 6:24 PM - 17e3fe2a(11642) お世話になっております。 書籍を拝読させていただきました。非常にためになる内容で、不動産投資に向けて心強く思っております。 収益試算Excelの「収益シュミレーションシート」について質問させていただきます。 減価償却が終了し、利益と税額が発生するタイミングから税引前キャッシュフローと税引後キャッシュフローの差異が出るかと存じますが、 税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー＋税額 で表示されます。 この点が、税引前キャッシュフロー－税額とならない理由についてご教示いただけますでしょうか。 お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。 タイトル（省略可） 収益試算Excelの「収益シュミレーションシート」の税引後キャッシュフローについて Author 玉川陽介 2026年2月11日 8:09 PM - 19eebfae(11643) Reply to 質問者 税額にはマイナスの値しか入らないためと思います。これはシミュレーション設計上の分かりにくい点ですべての項目は正の値onlyなら分かりやすかったと反省しているところ 質問者 2026年2月12日 8:12 AM - ff314edc(11644) Reply to 玉川陽介 ありがとうございます。 税額はプラスの値が表示されています。 その場合この部分は「税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー＋税額」ではなく、「税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー−税額」で見ておく必要があるということでしょうか。 Author 玉川陽介 2026年2月12日 3:30 PM - 19eebfae(11645) Reply to 質問者 いま再度確認しましたが、税額は通常はマイナス表示です。プラスは還付が出るような特殊な状況に限り発生のはず。この掲示板はスクリーンショットがアップロードできるはずです。該当部の画像をもらったほうが的確な回答ができるかと。たまにいるのですが、想定している利用アプリがお互い違う、見ているシートが違うなど根本的な食い違いも考えられます。 質問者 2026年1月29日 12:53 AM - ddd0acc7(11639) EXCELでできる不動産投資「収益計算」のすべて の149ページ目に、年間の賃貸募集費用・広告費 = 空室控除後の年間賃料収入 / 12 x (管理会社への仲介手数料支払い + AD + フリーレント – 礼金受領) x (1 / 平均入居年数） となっておりますが、 年間の賃貸募集費用・広告費を出すのに、 空室控除後の年間賃料収入 / 12を掛ける理由が理解できません。 (管理会社への仲介手数料支払い + AD + フリーレント – 礼金受領) x (1 / 平均入居年数） →ここまでは理解できたのですが、こちらが一部屋分と考えるとすると、年間の賃貸募集費用はこちらに掛ける 部屋数分というふうに解釈したのですが、 空室控除後の年間賃料収入 / 12が出てきた考え方の詳細を教えていただけますと幸いです。 タイトル（省略可） 募集費用の考え方に関して Author 玉川陽介 2026年1月29日 1:11 AM - 19eebfae(11640) Reply to 質問者 結論的には特におかしい説明にはなっていないです。 (管理会社への仲介手数料支払い + AD + フリーレント – 礼金受領) これらの単位は円ではなくてヶ月。月額賃料の何ヶ月分という計算 (1 / 平均入居年数）→平均入居年数は1を入れると分かりやすい 空室控除後の年間賃料収入（/12で月額賃料）としているのは、地方などでは区画の半分くらいは実質的に動いていない、募集していない等もあり得るので満室想定をベースに募集コストを計算すると実態よりも過剰になるため。 稼働中の全部屋を合計すると月額賃料100万円の部屋、募集コストはならすと1ヶ月分、それが毎年かかる。みたいな試算です。 質問者 2026年1月29日 1:33 AM - ddd0acc7(11641) Reply to 玉川陽介 理解できました。ありがとうございます。 空室控除後の年間賃料収入 / 12 → こちらで稼働中の全部屋分の月当たりの家賃 それに対して、何ヶ月分かかっているかということですね。 Author 玉川陽介 2026年1月4日 3:09 PM - 19eebfae(11638) >Excelでできる 不動産投資「収益計算」と「資産管理」のすべてにある特典Excelシートは同じですか とのこと。書籍に書かれている通り別物です。 Author 玉川陽介 2026年1月3日 4:43 PM - 19eebfae(11636) 玉川式不動産収益試算Excelシート Rev.2020.08.10 既知の不具合は添付です。 質問者 2025年12月28日 7:31 PM - 2874cfd8(11634) お世話になります。 税額計算の物件保有主体を個人＝１にして、本業収入を入力してシミュレーションをしたところ、P/L資産表の下から４番目にあたる税率がおかしい数字（極端なマイナス表記）となってしまいます。 個人税率TBにおける住宅ローン控除４０万が勝手に計上される影響でしょうか。何か対処方法はありますでしょうか。 タイトル（省略可） 個人取得としてシミュレーションをすると税率がおかしくなる気がします Author 玉川陽介 2026年1月3日 4:41 PM - 19eebfae(11635) Reply to 質問者 その関係と思います。配偶者あり、住宅保有あり。という前提になっており、これは変更できません。少額だと特に影響が大きいことからワンルームなどの試算は正しく出ないことがあります。 結婚して住宅を買い、その後に一棟物件を（できれば法人で）買うことを解決策として提案しています。 質問者 2026年1月4日 6:36 AM - 2874cfd8(11637) Reply to 玉川陽介 お返事いただきありがとうございます！ スッキリしました。 質問者 2025年12月26日 1:26 AM - 1dbe2156(11631) お世話になっております。 『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』を購入させていただきましたが、特典２のダウンロードができません。 対処方法をお教えください。 氏名を匿名化して掲載 タイトル（省略可） 特典２のダウンロードができません。 Author 玉川陽介 2025年12月26日 1:29 AM - 19eebfae(11632) Reply to 質問者 edgeの設定によるものと思います。おそらくwebサイト側は悪くありません。chromeなど別のブラウザならばダウンロードできると思います。それでもだめな場合はどこでどのようなエラーが出るか詳細をください 福井清司 2025年12月26日 1:50 AM - 1dbe2156(11633) Reply to 玉川陽介 早々なご返答ありがとうございます。 別冊で購入させていただきました『Excelでできる「資産管理」のすべて』のダウンロード画面から「収益管理」へ入ったところ特典２のダウンロードが出来ました。 質問者 2025年12月3日 7:28 PM - 61d68e96(11628) 書籍を購入して、特典をダウンロードしました。 「ダウンロードしたZipファイルを開くには、書籍6ページに記載されている12桁のパスワードが必要です。」 とありますが、書籍に12桁のパスワードはありません。 ファイルが開けないで困っています。 Author 玉川陽介 2025年12月3日 8:03 PM - 19eebfae(11629) Reply to 質問者 電子の場合ページが違うかもしれません。紙の本の場合、指定のページにPWが書いていない場合は、拙著の別タイトルの類似本と間違えていると思います。というよりダウンロードページを間違えている。 質問者 2025年12月1日 8:48 AM - 2d11b36e(11627) いつも利用させていただいてます。 今回、オーバーローンとなったのですが、自己資金の所をマイナスで入力できずシミュレーションできません。 どのように入力すれば良いでしょうか？ Author 玉川陽介 2025年12月3日 9:58 PM - 19eebfae(11630) Reply to 質問者 オーバーローンのシミュレーションは対応していないです。オーバーした金額は多くの場合は僅少なのでフルローンとして計算してもたいして変わらないのではと。 質問者 2025年11月16日 2:49 PM - e2faeaaf(11624) ①収益試算シートの「本業収入(個人は本業年収、法人は他事業の税引前利益)」に入力する収入ですが、本業が不動産賃貸業の場合は、シュミレーションしている物件以外の不動産収入を入力するのでしょうか？その”収入”は 損益計算書の”営業利益（損失）”の欄の数字を入れたら良いでしょうか ②定期費用ですが 月額のものと（BMなど）と年額の者（保険料）など混在で良いですか ③定期BMや変動費をテナントから共益費や変動費として毎月集金する場合、満室時想定賃料年額の欄を賃料以外に集金した変動費や共益費は含む必要はないですか タイトル（省略可） 収益試算シートについて（入力の仕方） Author 玉川陽介 2025年11月16日 8:16 PM - 19eebfae(11625) Reply to 質問者 ＞シュミレーションしている物件以外の不動産収入を入力するのでしょうか？ それでよいです ＞その”収入”は 損益計算書の”営業利益（損失）”の欄の数字を入れたら良いでしょうか ではないです。税引前利益に該当する金額を入れてください ＞②定期費用ですが 月額のものと（BMなど）と年額の者（保険料）など混在で良いですか 月額と年額を仕分けた上で下記に入力を PM管理会社委託費用(対年間現況賃料) BM費用月額（EV点検、定期清掃、光熱費など） 火災保険・地震保険等年額 毎年発生その他費用(消防点検・水槽清掃など) ＞③定期BMや変動費をテナントから共益費や変動費として毎月集金する場合、満室時想定賃料年額の欄を賃料以外に集金した変動費や共益費は含む必要はないですか 実質賃料のものは賃料として入力。電気代立替などパススルーで出て行くものは入れない方が分かりやすくなります。 立て替えも売上げに入れるならば対応する経費も入れるのを忘れないように。また表面利回りは意味なくなるので注意 質問者 2025年11月17日 12:28 PM - e2faeaaf(11626) Reply to 玉川陽介 ありがとうございました。 質問者 2025年11月4日 12:57 PM - 0cf875ee(11622) 質問というか希望なのですが、『常勝投資家が予測する日本の未来』が2025年の予測をする本だったので、その振り返り的なのをどこかで見てみたいです。 Author 玉川陽介 2025年11月4日 7:46 PM - 19eebfae(11623) Reply to 質問者 面白いですね。最近はwebに記事を書いて公開を続けるほどの時間もなくお休み中です。 質問者 2025年10月8日 9:50 PM - 96ffcc9b(11612) 現在、物件の購入に向けてエクセルでシミュレーションをしているところですが、1点確認したいことがあります。 エクセルのシミュレーションでは、リフォーム費用は現金という前提なのでしょうか。 リフォームローンを利用する場合の入力方法が分からないため、質問させていただきました。 よろしくお願いいたします。 Author 玉川陽介 2025年10月9日 12:02 AM - 19eebfae(11613) Reply to 質問者 物件購入用の融資とは別でリフォームローンというのは対応していないです。確かにそういうケースはありますが。 質問者 2025年10月10日 7:09 PM - 12987930(11614) Reply to 玉川陽介 ご回答ありがとうございました。 質問者 2025年9月19日 1:55 PM - 52c83698(11605) 基本的な事項で申し訳ないのですが、p.132,133で出てくる9-11の評価証明は、各物件についてどこを検索すれば出てくるのか教えていただきたいです。 Author 玉川陽介 2025年9月19日 1:58 PM - 19eebfae(11606) Reply to 質問者 評価証明は都税事務所などで取得します。不動産業者が持っているのでもらうのがよいです 質問者 2025年9月19日 2:40 PM - 52c83698(11607) Reply to 玉川陽介 早々にご回答いただきありがとうございます。 エクセルでシミュレーションするにあたり、ここに関してはポータルサイトやインターネットでは取得できず、都税事務所や不動産業者からの情報を入手しないといけないということですね。 Author 玉川陽介 2025年9月19日 2:48 PM - 19eebfae(11608) Reply to 質問者 そうです。国の仕組みなので仕方ないです 質問者 2025年9月19日 2:50 PM - 52c83698(11609) Reply to 玉川陽介 基本的なことにも関わらず教えてくださりありがとうございました。何度も読んで勉強いたします。 質問者 2025年8月17日 3:20 PM - f6c3b091(11600) Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべてを拝読し、勉強させていただいております。 43ページの一番下に「25倍」との記載がありますが、この数値はどのような計算式によって導かれているのでしょうか。 また、37ページにあるNAV増加額933を物件価格30,000で割ると、私の計算では「31倍」となります。 初学者ゆえに、的外れなご質問をしているかもしれませんが、ご教示いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。 タイトル（省略可） PERの計算方法について Author 玉川陽介 2025年8月17日 3:57 PM - 19eebfae(11601) Reply to 質問者 結論的には書籍は正しいです。25倍の計算は書籍上では途中式が出ていません。この25倍の計算は重要ではないのでだいぶ途中を省略しており、なぜ25倍になったかは書籍上だけでは追えません。 ・PERは減価償却を考慮後の税引後利益 ・37ページの表は減価償却を考慮していないスプレッドに注目したもの この違いです。ここは、ややこしい割には重要ではないので、あまり気にしない方がいいと思います。 質問者 2025年8月17日 4:14 PM - f6c3b091(11602) Reply to 玉川陽介 承知いたしました。 早々にご回答くださりありがとうございます。 質問者 2025年8月13日 8:28 AM - 92b16cbe(11596) 書籍を購入させていただきシミュレーションのシートを参考させていただいております。商用利用などはせず、個人的に参考として 利用する予定です 印紙税など数値が違っていて、少し変更を加えたいのですが パスワードロックが掛かっております パスワードを知りたいです Author 玉川陽介 2025年8月13日 2:04 PM - 19eebfae(11598) Reply to 質問者 パスワードは非公開です 質問者 2025年10月5日 11:48 AM - e8ae0c43(11610) Reply to 玉川陽介 パスワード教えて頂きたいです。特に賃料にストレスをかけられない点が不便です。 Author 玉川陽介 2025年10月5日 11:50 AM - 19eebfae(11611) Reply to 質問者 パスワードは非公開です。賃料ストレスはユーザー設定損益に入れてください Author 玉川陽介 2025年8月11日 3:51 PM - 19eebfae(11593) Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて 収益計算Excelシート既知の不具合など 質問者 2025年8月11日 12:09 AM - ddd0acc7(11581) 失礼しました。 下記は Excelでできる不動産投資「収益計算」の全てに関しての質問です。 タイトル（省略可） 初期投資額の考え方に対して もっと読む
新しい質問をする
2025.6.15をもって、金融経済ニュース更新と雑多な質問への回答は終了します。書籍の内容に係わる質問のみ受け付けます。玉川陽介
玉川先生にこころから感謝申し上げます。
楽しく掲示板をずっとみていました。
VIXは皆さまの役にたって嬉しかったです。
不動産投資を始めようとずっと研究だけしていました。
やっと、中古アパートから購入始める予定です。
面白い情報や物事あったら、掲示版再始動おねがいします。
玉川さんの思想や今何を考えてるか、着眼してるかなどを知れる場所として、この掲示板は大変重宝していたのですが、書籍は数年に1冊、メルマガも不定期ですが、ぼやきレベルでも知れる場所って今後は用意ございませんでしょうか？
いま何を考えているかを知られるのも良くないかなと思って閉鎖したこともあり、他ではやってないです。
残念です。今まで大変有意義な思考の垂れ流しを公開いただきありがとうございました。
インテルが黒字化しましたね！
20以下で買ってまだ持っています
しぶとくたまに覗きにきてしまいます。インテルの件は本当に流石だと思いました。
インテルは保有継続中
ユーザー名：xxxxx
パスワード：yyyyy
上記でログインできません。
新しいユーザー名、パスワードを教えてください。
パスワードが掲示板に書かれるという希な投稿者有り。玉川によりその部分だけ変更しました。どこから入りましたか？違う書籍と間違っていませんか？
https://ytamagawa.com/excel
玉川さんの書籍「収益計算」の全てに掲載されているユーザー名とパスワードではログインできません。
ログイン出来るユーザー名とパスワードを教えて下さい。
いまさっき自分で試しましたがダウンロードできましたのでweb siteは正常です。PC操作の誤りが原因と思います。
お世話になっております。
IT関連の仕事や外国の株式・デリバティブ商品の投資に数十年間取り組んできました。
最近になって生成AIを活用できないかと考えるようになり、Claude Codeに関心を持っています。
Claude Code等の生成AIに関して質問させてください。
1.
Claude Code 以外にも生成AIはいくつかありますが、玉川さんがあえてClaude Codeを選択したのはなぜでしょうか？
利用者の多い他の生成AIの方が書籍やネットの情報が普及していて習得しやすいのではないでしょうか？
2.
どのようにしてClaude Codeを習得してゆくのが良いでしょうか？
書籍やネットの情報でしょうか？
3.
Claude Codeで様々なものを作り上げていくために、どのような工夫をするとよいか、また、
どのようなものを参考にするとよいか、等についてアドバイスをいただけないでしょうか？
4.
Claude Code の利用料／ランニングコストについては、使い方次第だと思いますが、
目安としてどのような使い方をするとどの程度かかりますでしょうか？
よろしくお願いいたします。
＞1.Claude Code 以外にも生成AIはいくつかありますが、玉川さんがあえてClaude Codeを選択したのはなぜ
プログラミングでは、みんなCodeを使っている印象。あとはCodexですか。Codexは使ったことなし。Codeは遅い以外は事足りているので、ほかをいろいろ試すよりも、作りたいものを作ることに没頭しています。
＞2.どのようにしてClaude Codeを習得してゆくのが良いでしょうか？
ソフトやサービスの使い方はAIに聞いて解決が多いです。むしろ、AIに聞いて分からないものは使うと時間かかるので使わない。たとえば、今までは、さくらは安くて簡単。AWSは高くて難しい。じゃあ、さくらで。となっていたが、いまはAIで使えるAWSのほうがよい。
＞3.Claude Codeで様々なものを作り上げていくために、どのような工夫をするとよいか、
専門家ではないので分かりませんが、YouTubeのは表面的なまとめでアクセス稼ぎが多いので、実際に作っている人に対面で教えてもらうのがいいのではと。会社の人や金の話しか出来ない人と飲まずにIT使いこなしている人と飲む。
＞4.Claude Code の利用料／ランニングコストについては、使い方次第だと思いますが、
定額プランであれば、得られる内容に対して考えると端数のような金額。こんな兵器級のものを家庭用価格で提供していただきありがとうございます。というレベル。本当に兵器級なのでFableは発禁になりましたね。
玉川の見立てでは、Claudeは理系でプログラマーや制作者向け。Chatは文系でみんな向け（学習内容が手広い）Codex評判悪いがCodeレベルに達するのは時間の問題か。そうなると、再びChatが世界を制覇する日が来るかも。Cursorはすっかり終わってしまったが、世界を変えた転換点。私はこれに感動して30年ぶりにITに戻ってきた。感動的なプロダクトなので歴史に残ってほしい。
いや、Cursorよりもっと最初は、chatにpythonを聞いたら本文でコードが出てきたのを貼り付けていた。右へ左へと往復して面倒だったが感動的で面倒を忘れていた。
一棟大家への参入を考えており、不動産投資一年目の教科書について読ませていただきました。irrの説明の部分で「書かれた当時は東京の不動産は美味しいから不動産投資をしている。いずれ全て売却予定。」と書かれていましたが2026年現在は保有されていますでしょうか？また保有している場合、今後数年の見通しをご教示いただけますと幸いです。
※参考
私は都心タワマンを住宅ローンで3度買い売却、その資金を米株に入れて30過ぎで1億以上の金融資産を作ることができたので、インカムゲイン戻っていきたく一棟大家参入を検討中です。
いまは6.00%あれば旧耐震を除いてだいたいの物件は売れる地合。経費が3割でネット4.2%から良くても4.7%とする。再度の利上げが来れば借入は2.5%になる。スプレッド2%程度。
大規模修繕は考慮していない。
これで成立するのか？計算上は限界を超えている。物件は保有しているが積極的に売り出し中。最近は不動産と証券mixですが、証券の方が多くなってきましたね。
ご回答ありがとうございます。
積極的に売り出し中ということは、今から一棟参入は美味しくないという見解をお待ちという理解でよろしいでしょうか？
難しい時代です。引き続き私も証券中心に据えつつ、興味があるので一棟の勉強は進めてみたいと思いますが、あまり期待しないでいきたいと思います。
どうでしょうね。持たざる者はハイリスクでも挑戦した方がいい。みたいなのもあるので一概には言えないですが、私は新規購入は考えていないですね。
ありがとうございます。
大変参考になりました。
新築マンション購入した際も1.2回目は周囲の反対を押し切って買い進めてきましたので、持たざる者としてしっかり勉強しながら自己判断していきたいと思います。
引き続き他の本も読ませていただきますのでよろしくお願い致します。
玉川先生、『資産管理のすべて』139ページの築古オートロック化について質問です。
鹿児島市の物件で、ネット切替と同時にオートロック化を検討しています。
分離発注ではなく、初心者が一括で相談・発注できる業者の選び方や、注意点があればアドバイスをいただけますでしょうか。
書籍に書いたオートロック化は業者選びではなくて自分で作る話です。業者選びについては不知です。自分で作るので人に頼んだことないです。自動火災報知器連動などだと厄介ですが。
早速の返信ありがとうございます。
自分で作るんですね！さすがです…
精進します！
お世話になっております。
書籍を拝読させていただきました。非常にためになる内容で、不動産投資に向けて心強く思っております。
収益試算Excelの「収益シュミレーションシート」について質問させていただきます。
減価償却が終了し、利益と税額が発生するタイミングから税引前キャッシュフローと税引後キャッシュフローの差異が出るかと存じますが、
税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー＋税額 で表示されます。
この点が、税引前キャッシュフロー－税額とならない理由についてご教示いただけますでしょうか。
お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。
税額にはマイナスの値しか入らないためと思います。これはシミュレーション設計上の分かりにくい点ですべての項目は正の値onlyなら分かりやすかったと反省しているところ
ありがとうございます。
税額はプラスの値が表示されています。
その場合この部分は「税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー＋税額」ではなく、「税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー−税額」で見ておく必要があるということでしょうか。
いま再度確認しましたが、税額は通常はマイナス表示です。プラスは還付が出るような特殊な状況に限り発生のはず。この掲示板はスクリーンショットがアップロードできるはずです。該当部の画像をもらったほうが的確な回答ができるかと。たまにいるのですが、想定している利用アプリがお互い違う、見ているシートが違うなど根本的な食い違いも考えられます。
EXCELでできる不動産投資「収益計算」のすべて
の149ページ目に、年間の賃貸募集費用・広告費 =
空室控除後の年間賃料収入 / 12 x (管理会社への仲介手数料支払い + AD + フリーレント – 礼金受領) x (1 / 平均入居年数）
となっておりますが、
年間の賃貸募集費用・広告費を出すのに、
空室控除後の年間賃料収入 / 12を掛ける理由が理解できません。
(管理会社への仲介手数料支払い + AD + フリーレント – 礼金受領) x (1 / 平均入居年数）
→ここまでは理解できたのですが、こちらが一部屋分と考えるとすると、年間の賃貸募集費用はこちらに掛ける 部屋数分というふうに解釈したのですが、
空室控除後の年間賃料収入 / 12が出てきた考え方の詳細を教えていただけますと幸いです。
結論的には特におかしい説明にはなっていないです。
(管理会社への仲介手数料支払い + AD + フリーレント – 礼金受領) これらの単位は円ではなくてヶ月。月額賃料の何ヶ月分という計算
(1 / 平均入居年数）→平均入居年数は1を入れると分かりやすい
空室控除後の年間賃料収入（/12で月額賃料）としているのは、地方などでは区画の半分くらいは実質的に動いていない、募集していない等もあり得るので満室想定をベースに募集コストを計算すると実態よりも過剰になるため。
稼働中の全部屋を合計すると月額賃料100万円の部屋、募集コストはならすと1ヶ月分、それが毎年かかる。みたいな試算です。
理解できました。ありがとうございます。
空室控除後の年間賃料収入 / 12 → こちらで稼働中の全部屋分の月当たりの家賃
それに対して、何ヶ月分かかっているかということですね。
>Excelでできる 不動産投資「収益計算」と「資産管理」のすべてにある特典Excelシートは同じですか
とのこと。書籍に書かれている通り別物です。
玉川式不動産収益試算Excelシート Rev.2020.08.10
既知の不具合は添付です。
お世話になります。
税額計算の物件保有主体を個人＝１にして、本業収入を入力してシミュレーションをしたところ、P/L資産表の下から４番目にあたる税率がおかしい数字（極端なマイナス表記）となってしまいます。
個人税率TBにおける住宅ローン控除４０万が勝手に計上される影響でしょうか。何か対処方法はありますでしょうか。
その関係と思います。配偶者あり、住宅保有あり。という前提になっており、これは変更できません。少額だと特に影響が大きいことからワンルームなどの試算は正しく出ないことがあります。
結婚して住宅を買い、その後に一棟物件を（できれば法人で）買うことを解決策として提案しています。
お返事いただきありがとうございます！
スッキリしました。
お世話になっております。
『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』を購入させていただきましたが、特典２のダウンロードができません。
対処方法をお教えください。
氏名を匿名化して掲載
edgeの設定によるものと思います。おそらくwebサイト側は悪くありません。chromeなど別のブラウザならばダウンロードできると思います。それでもだめな場合はどこでどのようなエラーが出るか詳細をください
早々なご返答ありがとうございます。
別冊で購入させていただきました『Excelでできる「資産管理」のすべて』のダウンロード画面から「収益管理」へ入ったところ特典２のダウンロードが出来ました。
書籍を購入して、特典をダウンロードしました。
「ダウンロードしたZipファイルを開くには、書籍6ページに記載されている12桁のパスワードが必要です。」
とありますが、書籍に12桁のパスワードはありません。
ファイルが開けないで困っています。
電子の場合ページが違うかもしれません。紙の本の場合、指定のページにPWが書いていない場合は、拙著の別タイトルの類似本と間違えていると思います。というよりダウンロードページを間違えている。
いつも利用させていただいてます。
今回、オーバーローンとなったのですが、自己資金の所をマイナスで入力できずシミュレーションできません。
どのように入力すれば良いでしょうか？
オーバーローンのシミュレーションは対応していないです。オーバーした金額は多くの場合は僅少なのでフルローンとして計算してもたいして変わらないのではと。
①収益試算シートの「本業収入(個人は本業年収、法人は他事業の税引前利益)」に入力する収入ですが、本業が不動産賃貸業の場合は、シュミレーションしている物件以外の不動産収入を入力するのでしょうか？その”収入”は 損益計算書の”営業利益（損失）”の欄の数字を入れたら良いでしょうか
②定期費用ですが 月額のものと（BMなど）と年額の者（保険料）など混在で良いですか
③定期BMや変動費をテナントから共益費や変動費として毎月集金する場合、満室時想定賃料年額の欄を賃料以外に集金した変動費や共益費は含む必要はないですか
＞シュミレーションしている物件以外の不動産収入を入力するのでしょうか？
それでよいです
＞その”収入”は 損益計算書の”営業利益（損失）”の欄の数字を入れたら良いでしょうか
ではないです。税引前利益に該当する金額を入れてください
＞②定期費用ですが 月額のものと（BMなど）と年額の者（保険料）など混在で良いですか
月額と年額を仕分けた上で下記に入力を
PM管理会社委託費用(対年間現況賃料)
BM費用月額（EV点検、定期清掃、光熱費など）
火災保険・地震保険等年額
毎年発生その他費用(消防点検・水槽清掃など)
＞③定期BMや変動費をテナントから共益費や変動費として毎月集金する場合、満室時想定賃料年額の欄を賃料以外に集金した変動費や共益費は含む必要はないですか
実質賃料のものは賃料として入力。電気代立替などパススルーで出て行くものは入れない方が分かりやすくなります。
立て替えも売上げに入れるならば対応する経費も入れるのを忘れないように。また表面利回りは意味なくなるので注意
ありがとうございました。
質問というか希望なのですが、『常勝投資家が予測する日本の未来』が2025年の予測をする本だったので、その振り返り的なのをどこかで見てみたいです。
面白いですね。最近はwebに記事を書いて公開を続けるほどの時間もなくお休み中です。
現在、物件の購入に向けてエクセルでシミュレーションをしているところですが、1点確認したいことがあります。
エクセルのシミュレーションでは、リフォーム費用は現金という前提なのでしょうか。
リフォームローンを利用する場合の入力方法が分からないため、質問させていただきました。
よろしくお願いいたします。
物件購入用の融資とは別でリフォームローンというのは対応していないです。確かにそういうケースはありますが。
ご回答ありがとうございました。
基本的な事項で申し訳ないのですが、p.132,133で出てくる9-11の評価証明は、各物件についてどこを検索すれば出てくるのか教えていただきたいです。
評価証明は都税事務所などで取得します。不動産業者が持っているのでもらうのがよいです
早々にご回答いただきありがとうございます。
エクセルでシミュレーションするにあたり、ここに関してはポータルサイトやインターネットでは取得できず、都税事務所や不動産業者からの情報を入手しないといけないということですね。
そうです。国の仕組みなので仕方ないです
基本的なことにも関わらず教えてくださりありがとうございました。何度も読んで勉強いたします。
Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべてを拝読し、勉強させていただいております。
43ページの一番下に「25倍」との記載がありますが、この数値はどのような計算式によって導かれているのでしょうか。
また、37ページにあるNAV増加額933を物件価格30,000で割ると、私の計算では「31倍」となります。
初学者ゆえに、的外れなご質問をしているかもしれませんが、ご教示いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。
結論的には書籍は正しいです。25倍の計算は書籍上では途中式が出ていません。この25倍の計算は重要ではないのでだいぶ途中を省略しており、なぜ25倍になったかは書籍上だけでは追えません。
・PERは減価償却を考慮後の税引後利益
・37ページの表は減価償却を考慮していないスプレッドに注目したもの
この違いです。ここは、ややこしい割には重要ではないので、あまり気にしない方がいいと思います。
承知いたしました。
早々にご回答くださりありがとうございます。
書籍を購入させていただきシミュレーションのシートを参考させていただいております。商用利用などはせず、個人的に参考として
利用する予定です
印紙税など数値が違っていて、少し変更を加えたいのですが パスワードロックが掛かっております
パスワードを知りたいです
パスワードは非公開です
パスワード教えて頂きたいです。特に賃料にストレスをかけられない点が不便です。
パスワードは非公開です。賃料ストレスはユーザー設定損益に入れてください
Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて
収益計算Excelシート既知の不具合など
失礼しました。
下記は
Excelでできる不動産投資「収益計算」の全てに関しての質問です。