新しい質問をする主に玉川陽介書籍についてのＱ＆Ａを受け付ける掲示板です。それ以外にも投資から人生相談までジャンルを問わず、匿名＆登録無しで質問できます。この掲示板を見ているあなたが誰かの質問に回答することもできます。利用規約はこちら Connect with Label タイトル（省略可） Name Email Label Name Email 101 Comments Inline Feedbacks View all comments Author 玉川陽介 2025年6月15日 10:10 PM - 19eebfae(11552) 2025.6.15をもって、金融経済ニュース更新と雑多な質問への回答は終了します。書籍の内容に係わる質問のみ受け付けます。玉川陽介 渡邉達也 2025年7月1日 4:37 PM - 8027b728(11567) Reply to 玉川陽介 玉川先生にこころから感謝申し上げます。 楽しく掲示板をずっとみていました。 VIXは皆さまの役にたって嬉しかったです。 不動産投資を始めようとずっと研究だけしていました。 やっと、中古アパートから購入始める予定です。 面白い情報や物事あったら、掲示版再始動おねがいします。 にゃん 2025年10月15日 2:47 PM - f24e95fd(11615) Reply to 渡邉達也 玉川さんの思想や今何を考えてるか、着眼してるかなどを知れる場所として、この掲示板は大変重宝していたのですが、書籍は数年に1冊、メルマガも不定期ですが、ぼやきレベルでも知れる場所って今後は用意ございませんでしょうか？ Author 玉川陽介 2025年10月15日 3:28 PM - 19eebfae(11616) Reply to にゃん いま何を考えているかを知られるのも良くないかなと思って閉鎖したこともあり、他ではやってないです。 にゃん 2025年10月24日 10:06 AM - 42d9b0d0(11617) Reply to 玉川陽介 残念です。今まで大変有意義な思考の垂れ流しを公開いただきありがとうございました。 質問者 2025年10月24日 12:42 PM - 0bb241d1(11618) Reply to にゃん インテルが黒字化しましたね！ Author 玉川陽介 2025年10月24日 1:14 PM - 19eebfae(11619) Reply to 質問者 20以下で買ってまだ持っています 質問者 2025年10月30日 3:40 PM - eacec415(11620) Reply to 玉川陽介 しぶとくたまに覗きにきてしまいます。インテルの件は本当に流石だと思いました。 Author 玉川陽介 2025年10月30日 3:50 PM - 19eebfae(11621) Reply to 質問者 インテルは保有継続中 質問者 2026年5月8日 12:22 AM - fc237e13(11649) 一棟大家への参入を考えており、不動産投資一年目の教科書について読ませていただきました。irrの説明の部分で「書かれた当時は東京の不動産は美味しいから不動産投資をしている。いずれ全て売却予定。」と書かれていましたが2026年現在は保有されていますでしょうか？また保有している場合、今後数年の見通しをご教示いただけますと幸いです。 ※参考 私は都心タワマンを住宅ローンで3度買い売却、その資金を米株に入れて30過ぎで1億以上の金融資産を作ることができたので、インカムゲイン戻っていきたく一棟大家参入を検討中です。 タイトル（省略可） 不動産投資一年目の教科書についての質問 Author 玉川陽介 2026年5月8日 12:34 AM - 19eebfae(11650) Reply to 質問者 いまは6.00%あれば旧耐震を除いてだいたいの物件は売れる地合。経費が3割でネット4.2%から良くても4.7%とする。再度の利上げが来れば借入は2.5%になる。スプレッド2%程度。 大規模修繕は考慮していない。 これで成立するのか？計算上は限界を超えている。物件は保有しているが積極的に売り出し中。最近は不動産と証券mixですが、証券の方が多くなってきましたね。 質問者 2026年5月8日 12:44 AM - 04238aab(11651) Reply to 玉川陽介 ご回答ありがとうございます。 積極的に売り出し中ということは、今から一棟参入は美味しくないという見解をお待ちという理解でよろしいでしょうか？ 難しい時代です。引き続き私も証券中心に据えつつ、興味があるので一棟の勉強は進めてみたいと思いますが、あまり期待しないでいきたいと思います。 Author 玉川陽介 2026年5月8日 12:51 AM - 19eebfae(11652) Reply to 質問者 どうでしょうね。持たざる者はハイリスクでも挑戦した方がいい。みたいなのもあるので一概には言えないですが、私は新規購入は考えていないですね。 質問者 2026年5月8日 12:54 AM - 4301c25b(11653) Reply to 玉川陽介 ありがとうございます。 大変参考になりました。 新築マンション購入した際も1.2回目は周囲の反対を押し切って買い進めてきましたので、持たざる者としてしっかり勉強しながら自己判断していきたいと思います。 引き続き他の本も読ませていただきますのでよろしくお願い致します。 質問者 2026年3月12日 8:27 AM - 74b3ea16(11646) 玉川先生、『資産管理のすべて』139ページの築古オートロック化について質問です。 鹿児島市の物件で、ネット切替と同時にオートロック化を検討しています。 分離発注ではなく、初心者が一括で相談・発注できる業者の選び方や、注意点があればアドバイスをいただけますでしょうか。 タイトル（省略可） 築古物件のオートロック化について（書籍に関する質問） Author 玉川陽介 2026年3月12日 10:42 PM - 19eebfae(11647) Reply to 質問者 書籍に書いたオートロック化は業者選びではなくて自分で作る話です。業者選びについては不知です。自分で作るので人に頼んだことないです。自動火災報知器連動などだと厄介ですが。 質問者 2026年3月13日 7:15 AM - c1ebfc5e(11648) Reply to 玉川陽介 早速の返信ありがとうございます。 自分で作るんですね！さすがです… 精進します！ 質問者 2026年2月11日 6:24 PM - 17e3fe2a(11642) お世話になっております。 書籍を拝読させていただきました。非常にためになる内容で、不動産投資に向けて心強く思っております。 収益試算Excelの「収益シュミレーションシート」について質問させていただきます。 減価償却が終了し、利益と税額が発生するタイミングから税引前キャッシュフローと税引後キャッシュフローの差異が出るかと存じますが、 税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー＋税額 で表示されます。 この点が、税引前キャッシュフロー－税額とならない理由についてご教示いただけますでしょうか。 お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。 タイトル（省略可） 収益試算Excelの「収益シュミレーションシート」の税引後キャッシュフローについて Author 玉川陽介 2026年2月11日 8:09 PM - 19eebfae(11643) Reply to 質問者 税額にはマイナスの値しか入らないためと思います。これはシミュレーション設計上の分かりにくい点ですべての項目は正の値onlyなら分かりやすかったと反省しているところ 質問者 2026年2月12日 8:12 AM - ff314edc(11644) Reply to 玉川陽介 ありがとうございます。 税額はプラスの値が表示されています。 その場合この部分は「税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー＋税額」ではなく、「税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー−税額」で見ておく必要があるということでしょうか。 Author 玉川陽介 2026年2月12日 3:30 PM - 19eebfae(11645) Reply to 質問者 いま再度確認しましたが、税額は通常はマイナス表示です。プラスは還付が出るような特殊な状況に限り発生のはず。この掲示板はスクリーンショットがアップロードできるはずです。該当部の画像をもらったほうが的確な回答ができるかと。たまにいるのですが、想定している利用アプリがお互い違う、見ているシートが違うなど根本的な食い違いも考えられます。 質問者 2026年1月29日 12:53 AM - ddd0acc7(11639) EXCELでできる不動産投資「収益計算」のすべて の149ページ目に、年間の賃貸募集費用・広告費 = 空室控除後の年間賃料収入 / 12 x (管理会社への仲介手数料支払い + AD + フリーレント – 礼金受領) x (1 / 平均入居年数） となっておりますが、 年間の賃貸募集費用・広告費を出すのに、 空室控除後の年間賃料収入 / 12を掛ける理由が理解できません。 (管理会社への仲介手数料支払い + AD + フリーレント – 礼金受領) x (1 / 平均入居年数） →ここまでは理解できたのですが、こちらが一部屋分と考えるとすると、年間の賃貸募集費用はこちらに掛ける 部屋数分というふうに解釈したのですが、 空室控除後の年間賃料収入 / 12が出てきた考え方の詳細を教えていただけますと幸いです。 タイトル（省略可） 募集費用の考え方に関して Author 玉川陽介 2026年1月29日 1:11 AM - 19eebfae(11640) Reply to 質問者 結論的には特におかしい説明にはなっていないです。 (管理会社への仲介手数料支払い + AD + フリーレント – 礼金受領) これらの単位は円ではなくてヶ月。月額賃料の何ヶ月分という計算 (1 / 平均入居年数）→平均入居年数は1を入れると分かりやすい 空室控除後の年間賃料収入（/12で月額賃料）としているのは、地方などでは区画の半分くらいは実質的に動いていない、募集していない等もあり得るので満室想定をベースに募集コストを計算すると実態よりも過剰になるため。 稼働中の全部屋を合計すると月額賃料100万円の部屋、募集コストはならすと1ヶ月分、それが毎年かかる。みたいな試算です。 質問者 2026年1月29日 1:33 AM - ddd0acc7(11641) Reply to 玉川陽介 理解できました。ありがとうございます。 空室控除後の年間賃料収入 / 12 → こちらで稼働中の全部屋分の月当たりの家賃 それに対して、何ヶ月分かかっているかということですね。 Author 玉川陽介 2026年1月4日 3:09 PM - 19eebfae(11638) >Excelでできる 不動産投資「収益計算」と「資産管理」のすべてにある特典Excelシートは同じですか とのこと。書籍に書かれている通り別物です。 Author 玉川陽介 2026年1月3日 4:43 PM - 19eebfae(11636) 玉川式不動産収益試算Excelシート Rev.2020.08.10 既知の不具合は添付です。 質問者 2025年12月28日 7:31 PM - 2874cfd8(11634) お世話になります。 税額計算の物件保有主体を個人＝１にして、本業収入を入力してシミュレーションをしたところ、P/L資産表の下から４番目にあたる税率がおかしい数字（極端なマイナス表記）となってしまいます。 個人税率TBにおける住宅ローン控除４０万が勝手に計上される影響でしょうか。何か対処方法はありますでしょうか。 タイトル（省略可） 個人取得としてシミュレーションをすると税率がおかしくなる気がします Author 玉川陽介 2026年1月3日 4:41 PM - 19eebfae(11635) Reply to 質問者 その関係と思います。配偶者あり、住宅保有あり。という前提になっており、これは変更できません。少額だと特に影響が大きいことからワンルームなどの試算は正しく出ないことがあります。 結婚して住宅を買い、その後に一棟物件を（できれば法人で）買うことを解決策として提案しています。 質問者 2026年1月4日 6:36 AM - 2874cfd8(11637) Reply to 玉川陽介 お返事いただきありがとうございます！ スッキリしました。 質問者 2025年12月26日 1:26 AM - 1dbe2156(11631) お世話になっております。 『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』を購入させていただきましたが、特典２のダウンロードができません。 対処方法をお教えください。 氏名を匿名化して掲載 タイトル（省略可） 特典２のダウンロードができません。 Author 玉川陽介 2025年12月26日 1:29 AM - 19eebfae(11632) Reply to 質問者 edgeの設定によるものと思います。おそらくwebサイト側は悪くありません。chromeなど別のブラウザならばダウンロードできると思います。それでもだめな場合はどこでどのようなエラーが出るか詳細をください 福井清司 2025年12月26日 1:50 AM - 1dbe2156(11633) Reply to 玉川陽介 早々なご返答ありがとうございます。 別冊で購入させていただきました『Excelでできる「資産管理」のすべて』のダウンロード画面から「収益管理」へ入ったところ特典２のダウンロードが出来ました。 質問者 2025年12月3日 7:28 PM - 61d68e96(11628) 書籍を購入して、特典をダウンロードしました。 「ダウンロードしたZipファイルを開くには、書籍6ページに記載されている12桁のパスワードが必要です。」 とありますが、書籍に12桁のパスワードはありません。 ファイルが開けないで困っています。 Author 玉川陽介 2025年12月3日 8:03 PM - 19eebfae(11629) Reply to 質問者 電子の場合ページが違うかもしれません。紙の本の場合、指定のページにPWが書いていない場合は、拙著の別タイトルの類似本と間違えていると思います。というよりダウンロードページを間違えている。 質問者 2025年12月1日 8:48 AM - 2d11b36e(11627) いつも利用させていただいてます。 今回、オーバーローンとなったのですが、自己資金の所をマイナスで入力できずシミュレーションできません。 どのように入力すれば良いでしょうか？ Author 玉川陽介 2025年12月3日 9:58 PM - 19eebfae(11630) Reply to 質問者 オーバーローンのシミュレーションは対応していないです。オーバーした金額は多くの場合は僅少なのでフルローンとして計算してもたいして変わらないのではと。 質問者 2025年11月16日 2:49 PM - e2faeaaf(11624) ①収益試算シートの「本業収入(個人は本業年収、法人は他事業の税引前利益)」に入力する収入ですが、本業が不動産賃貸業の場合は、シュミレーションしている物件以外の不動産収入を入力するのでしょうか？その”収入”は 損益計算書の”営業利益（損失）”の欄の数字を入れたら良いでしょうか ②定期費用ですが 月額のものと（BMなど）と年額の者（保険料）など混在で良いですか ③定期BMや変動費をテナントから共益費や変動費として毎月集金する場合、満室時想定賃料年額の欄を賃料以外に集金した変動費や共益費は含む必要はないですか タイトル（省略可） 収益試算シートについて（入力の仕方） Author 玉川陽介 2025年11月16日 8:16 PM - 19eebfae(11625) Reply to 質問者 ＞シュミレーションしている物件以外の不動産収入を入力するのでしょうか？ それでよいです ＞その”収入”は 損益計算書の”営業利益（損失）”の欄の数字を入れたら良いでしょうか ではないです。税引前利益に該当する金額を入れてください ＞②定期費用ですが 月額のものと（BMなど）と年額の者（保険料）など混在で良いですか 月額と年額を仕分けた上で下記に入力を PM管理会社委託費用(対年間現況賃料) BM費用月額（EV点検、定期清掃、光熱費など） 火災保険・地震保険等年額 毎年発生その他費用(消防点検・水槽清掃など) ＞③定期BMや変動費をテナントから共益費や変動費として毎月集金する場合、満室時想定賃料年額の欄を賃料以外に集金した変動費や共益費は含む必要はないですか 実質賃料のものは賃料として入力。電気代立替などパススルーで出て行くものは入れない方が分かりやすくなります。 立て替えも売上げに入れるならば対応する経費も入れるのを忘れないように。また表面利回りは意味なくなるので注意 質問者 2025年11月17日 12:28 PM - e2faeaaf(11626) Reply to 玉川陽介 ありがとうございました。 質問者 2025年11月4日 12:57 PM - 0cf875ee(11622) 質問というか希望なのですが、『常勝投資家が予測する日本の未来』が2025年の予測をする本だったので、その振り返り的なのをどこかで見てみたいです。 Author 玉川陽介 2025年11月4日 7:46 PM - 19eebfae(11623) Reply to 質問者 面白いですね。最近はwebに記事を書いて公開を続けるほどの時間もなくお休み中です。 質問者 2025年10月8日 9:50 PM - 96ffcc9b(11612) 現在、物件の購入に向けてエクセルでシミュレーションをしているところですが、1点確認したいことがあります。 エクセルのシミュレーションでは、リフォーム費用は現金という前提なのでしょうか。 リフォームローンを利用する場合の入力方法が分からないため、質問させていただきました。 よろしくお願いいたします。 Author 玉川陽介 2025年10月9日 12:02 AM - 19eebfae(11613) Reply to 質問者 物件購入用の融資とは別でリフォームローンというのは対応していないです。確かにそういうケースはありますが。 質問者 2025年10月10日 7:09 PM - 12987930(11614) Reply to 玉川陽介 ご回答ありがとうございました。 質問者 2025年9月19日 1:55 PM - 52c83698(11605) 基本的な事項で申し訳ないのですが、p.132,133で出てくる9-11の評価証明は、各物件についてどこを検索すれば出てくるのか教えていただきたいです。 Author 玉川陽介 2025年9月19日 1:58 PM - 19eebfae(11606) Reply to 質問者 評価証明は都税事務所などで取得します。不動産業者が持っているのでもらうのがよいです 質問者 2025年9月19日 2:40 PM - 52c83698(11607) Reply to 玉川陽介 早々にご回答いただきありがとうございます。 エクセルでシミュレーションするにあたり、ここに関してはポータルサイトやインターネットでは取得できず、都税事務所や不動産業者からの情報を入手しないといけないということですね。 Author 玉川陽介 2025年9月19日 2:48 PM - 19eebfae(11608) Reply to 質問者 そうです。国の仕組みなので仕方ないです 質問者 2025年9月19日 2:50 PM - 52c83698(11609) Reply to 玉川陽介 基本的なことにも関わらず教えてくださりありがとうございました。何度も読んで勉強いたします。 質問者 2025年8月17日 3:20 PM - f6c3b091(11600) Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべてを拝読し、勉強させていただいております。 43ページの一番下に「25倍」との記載がありますが、この数値はどのような計算式によって導かれているのでしょうか。 また、37ページにあるNAV増加額933を物件価格30,000で割ると、私の計算では「31倍」となります。 初学者ゆえに、的外れなご質問をしているかもしれませんが、ご教示いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。 タイトル（省略可） PERの計算方法について Author 玉川陽介 2025年8月17日 3:57 PM - 19eebfae(11601) Reply to 質問者 結論的には書籍は正しいです。25倍の計算は書籍上では途中式が出ていません。この25倍の計算は重要ではないのでだいぶ途中を省略しており、なぜ25倍になったかは書籍上だけでは追えません。 ・PERは減価償却を考慮後の税引後利益 ・37ページの表は減価償却を考慮していないスプレッドに注目したもの この違いです。ここは、ややこしい割には重要ではないので、あまり気にしない方がいいと思います。 質問者 2025年8月17日 4:14 PM - f6c3b091(11602) Reply to 玉川陽介 承知いたしました。 早々にご回答くださりありがとうございます。 質問者 2025年8月13日 8:28 AM - 92b16cbe(11596) 書籍を購入させていただきシミュレーションのシートを参考させていただいております。商用利用などはせず、個人的に参考として 利用する予定です 印紙税など数値が違っていて、少し変更を加えたいのですが パスワードロックが掛かっております パスワードを知りたいです Author 玉川陽介 2025年8月13日 2:04 PM - 19eebfae(11598) Reply to 質問者 パスワードは非公開です 質問者 2025年10月5日 11:48 AM - e8ae0c43(11610) Reply to 玉川陽介 パスワード教えて頂きたいです。特に賃料にストレスをかけられない点が不便です。 Author 玉川陽介 2025年10月5日 11:50 AM - 19eebfae(11611) Reply to 質問者 パスワードは非公開です。賃料ストレスはユーザー設定損益に入れてください Author 玉川陽介 2025年8月11日 3:51 PM - 19eebfae(11593) Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて 収益計算Excelシート既知の不具合など 質問者 2025年8月11日 12:09 AM - ddd0acc7(11581) 失礼しました。 下記は Excelでできる不動産投資「収益計算」の全てに関しての質問です。 タイトル（省略可） 初期投資額の考え方に対して 質問者 2025年8月10日 11:58 PM - ddd0acc7(11580) 書籍145Pにて「33.自己資金額」 + 「15.購入時諸経費合計」-「14.k.敷金引継ぎ」で、物件購入時に必要な金額が求められます。これが不動産投資をスタートするための初期投資額です。この初期投資額がいくらに増えたのか、この投資額に対してどれだけの利率のリターンを生んだのか と記載がありますが、 前提として、「15.購入時諸経費合計」は自己資金で賄うという考えで正しいでしょうか。 また、シートで算出された数値を拝見すると、マルチプルの計算や、投下初期費用、純資産増加額累計、税支払後純資産などが、「33.自己資金額」のみを元にして計算されており、「15.購入時諸経費合計」が入っていないように思われるのですが、「15.購入時諸経費合計」を入れずに計算されていることに対してどのように解釈すれば宜しいでしょうか。 タイトル（省略可） 初期投資額の考え方に対して Author 玉川陽介 2025年8月11日 12:56 AM - 19eebfae(11582) Reply to 質問者 いい質問です。前にもどこかで回答したような気はしますが。 ＞前提として、「15.購入時諸経費合計」は自己資金で賄うという考えで正しいでしょうか。 その通りです。 なぜそうなのか？ ・自己資金 ¥45,000,000 ＞IRRなどの計算では自己資金(0年目の投資元本)として計算 ・購入時諸経費合計(b～h合計) ¥12,726,000 ＞IRRなどの計算では1年目支出として計算 ・決済時に必要な資金(自己資金+諸費用-敷金) ¥56,726,000 ＞上記の通り、この全額が0年目ではない ＞書籍145Pにて「33.自己資金額」 + 「15.購入時諸経費合計」-「14.k.敷金引継ぎ」で、物件購入時に必要な金額が求められます。これが不動産投資をスタートするための初期投資額です。この初期投資額がいくらに増えたのか、この投資額に対してどれだけの利率のリターンを生んだのか こちらの書籍の記述は正しいです。IRRなどは資金使途にかかわらず純粋にCFアウトした支払日ベースで計算すべきですね。 書籍の説明とExcelの計算が違う。その通りです。 なぜ、そうなっているのかというと、諸経費を1年目経費として計上しないと1年目経費計算がとても複雑になるから、というExcel制作上の都合です。厳密に計算するには1年目だけはCFと税務を分離して計算しなければならない。 ひと手間掛けたらよかったのですが、これは正直、このExcelシート最大のよろしくない点。 諸経費の多くは登録免許税と仲介手数料なので、これらが初期投資なのか一年目の経費なのか。考え方の違いともいえますが、初期投資として認識した方がよいのはご理解の通りです。 質問者 2025年8月11日 1:41 AM - ddd0acc7(11583) Reply to 玉川陽介 玉川先生、ご回答ありがとうございます。 では、例えば、シートに入れた数字が 自己資金が2500万円 諸費用が500万円 （新築物件と仮定し、敷金引継ぎは0円とします。） 5年後の売却益資産のコーナーにある 投下初期費用は2500万円（イコール自己資金） 税支払後純資産は3500万円 純資産増加累計が1000万円（3500万円 – 2500万円）となったとします。 この純資産増加累計 1000万円という結果に対して、 諸費用の500万円をさらに投下している事実から、1000万-500万 = 500万円と考えるのが正しいでしょうか。 それとも、この諸費用の500万円は不動産取得税、登録免許税、印紙代は租税公課として損金になり、 仲介手数料も物件の簿価として参入され、減価償却された後に、売却した際の課税価格から引かれることから、 この諸費用に投下された自己資金である500万円はその分、課税所得から控除される計算がシートでされており、純資産増加累計は1000万円（3500万円 – 2500万円）で結果的に辻褄が合うという考え方をすれば正しいでしょうか。 よろしくお願いいたします。 Author 玉川陽介 2025年8月11日 2:03 AM - 19eebfae(11584) Reply to 質問者 結論的には、 書籍の説明は正しい。だがExcelシートの計算も正しい。普通は書籍の考え方を採用する。Excelシートの計算方法はちょっと肌感覚と違うことになっている。書籍とExcelの考え方が食い違っているのはおかしい。 ということです。 ＞諸費用の500万円をさらに投下している事実から、1000万-500万 = 500万円と考えるのが正しいでしょうか。 この計算は正しくないです。前述の通りExcelの計算自体は正しいため別途補正のような計算をするとおかしくなります。 ＞仲介手数料も物件の簿価として参入され、 IRRの計算においてはCFしか見ないので関係ないです。 ＞結果的に辻褄が合うという考え方をすれば正しいでしょうか。 前述の通りExcelは正しいのでつじつまは合います。 つまり、分母というか、最初にいくら投下したととらえるべきか。これが（間違っているわけではないのだけど）普通はそうしないだろう。という想定になっている。 なので、Excelをいくら見ても計算が間違っているカ所はない。ということです。 自己資金は0日目(y0)に支払った。これが分母であり初期投資額 諸経費は364日目(y1)に支払ったことになっているので初期投資額ではない そう考えるのが一番分かりやすいです。 IRRの計算を見るときは、素直に自己資金が2500万円が何パーセントで回っているのかな。という見方をしないとおかしくなります。 質問者 2025年8月11日 1:54 PM - ddd0acc7(11585) Reply to 玉川陽介 玉川先生、ご回答ありがとうございます。 では、上記のケースの場合、 自己資金が2500万円 諸費用が500万円 投下初期費用は2500万円 税支払後純資産は3500万円 純資産増加累計が1000万円 とシートに表示されていても 投資した金額 2500万円＋500万円の計3000万円位対して 儲かった金額 1000万円 と捉えれば大丈夫という事でしょうか？ ＞IRRの計算を見るときは、素直に自己資金が2500万円が何パーセントで回っているのかな。という見方をし＞ないとおかしくなります。 マルチプルの考え方に対しても、2500万円に対して何倍になったか考えないといけないという事ですよね。 なぜなら諸経費は364日目（y１）に支払っているので。 Author 玉川陽介 2025年8月11日 1:58 PM - 19eebfae(11586) Reply to 質問者 ＞とシートに表示されていても 投資した金額 2500万円＋500万円の計3000万円位対して 儲かった金額 1000万円 と捉えれば大丈夫という事でしょうか？ 違います。シートの計算は完全に正しいのでそこから補正すると二重カウントになります。 ＞マルチプルの考え方に対しても、2500万円に対して何倍になったか考えないといけないという事ですよね。 そうです Author 玉川陽介 2025年8月11日 2:04 PM - 19eebfae(11587) Reply to 玉川陽介 ＞諸費用が500万円 あなたの考え方だと、これを0年目に初期費用として計上しているのに、同額を1年目のCFマイナスとしても計上することになります。では、1年目のCFに+500すればいいのか。よさそうな気もしますが、細かい検証をしてみないと分かりません。 質問者 2025年8月11日 3:32 PM - ddd0acc7(11588) Reply to 玉川陽介 玉川先生ありがとうございます。 何度伺ってしまい恐縮ですが、 では、シンプルに言って 5年後売却すると、2500万円投下したのに対して1000万円儲かるとシートは言っている。 500万円も諸費用として自己資金から投下しているがその分 初年度 CFをマイナスにしているので最終的に売却した時に儲かる額は、 前提として500万円は回収される上で、真水で1000万円儲かると言うふうに解釈でも大丈夫でしょうか。 Author 玉川陽介 2025年8月11日 3:46 PM - 19eebfae(11590) Reply to 質問者 Ｂ／Ｓ試算＞純資産増加額累計の正確さは今までの議論には影響を受けないはずですね。 ＞売却時の儲け1000万円が出た時に 厳密にExcelのどこの項目かを示してもらわないと判断付きにくいです。似たような指標がいろいろあり。 質問者 2025年8月11日 3:50 PM - ddd0acc7(11592) Reply to 玉川陽介 失礼しました。 純資産増加累計が1000万円になっていた際に 純資産は1000万円増えたものの、 当然諸経費の500万円は回収を終えた上で、1000万円増加していますよねと言う意味でした Author 玉川陽介 2025年8月11日 4:46 PM - 19eebfae(11594) Reply to 質問者 そうですね。正しいと思います。純資産増加累計は最初にいくら出したかは関係なく最初から最後までのCF合計なので。 質問者 2025年8月11日 5:08 PM - 47356210(11595) Reply to 玉川陽介 ご丁寧にありがとうございました。 質問者 2025年8月11日 3:37 PM - ddd0acc7(11589) Reply to 玉川陽介 要するに 売却時の儲け1000万円が出た時に 当然、前提として、投下した諸経費の500万円は回収した後に出た儲けですよね？ と言う事が確認したいポイントになります。 よろしくお願い致します。 Author 玉川陽介 2025年8月11日 3:46 PM - 19eebfae(11591) Reply to 質問者 ＞前提として500万円は回収される上で、真水で1000万円儲かると言うふうに解釈でも大丈夫でしょうか。 おそらく正しいのではと。私たちの指し示しているものが同一であり、話がかみ合っている前提で。ですが。 質問者 2025年7月17日 9:38 PM - 190aa09e(11578) 減価償却を躯体、設備で分けて扱っていないのはなぜでしょうか？まとめて土地として扱っても結果は同じですか。 →すみません、「まとめて土地」ではなく「まとめて建物」です Author 玉川陽介 2025年7月17日 11:01 PM - 19eebfae(11579) Reply to 質問者 そこまで細かいシミュレーションをしてもあまり意味ないし、しない人のほうが多いので分離していません。 もっと読む
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2025.6.15をもって、金融経済ニュース更新と雑多な質問への回答は終了します。書籍の内容に係わる質問のみ受け付けます。玉川陽介
玉川先生にこころから感謝申し上げます。
楽しく掲示板をずっとみていました。
VIXは皆さまの役にたって嬉しかったです。
不動産投資を始めようとずっと研究だけしていました。
やっと、中古アパートから購入始める予定です。
面白い情報や物事あったら、掲示版再始動おねがいします。
玉川さんの思想や今何を考えてるか、着眼してるかなどを知れる場所として、この掲示板は大変重宝していたのですが、書籍は数年に1冊、メルマガも不定期ですが、ぼやきレベルでも知れる場所って今後は用意ございませんでしょうか？
いま何を考えているかを知られるのも良くないかなと思って閉鎖したこともあり、他ではやってないです。
残念です。今まで大変有意義な思考の垂れ流しを公開いただきありがとうございました。
インテルが黒字化しましたね！
20以下で買ってまだ持っています
しぶとくたまに覗きにきてしまいます。インテルの件は本当に流石だと思いました。
インテルは保有継続中
一棟大家への参入を考えており、不動産投資一年目の教科書について読ませていただきました。irrの説明の部分で「書かれた当時は東京の不動産は美味しいから不動産投資をしている。いずれ全て売却予定。」と書かれていましたが2026年現在は保有されていますでしょうか？また保有している場合、今後数年の見通しをご教示いただけますと幸いです。
※参考
私は都心タワマンを住宅ローンで3度買い売却、その資金を米株に入れて30過ぎで1億以上の金融資産を作ることができたので、インカムゲイン戻っていきたく一棟大家参入を検討中です。
いまは6.00%あれば旧耐震を除いてだいたいの物件は売れる地合。経費が3割でネット4.2%から良くても4.7%とする。再度の利上げが来れば借入は2.5%になる。スプレッド2%程度。
大規模修繕は考慮していない。
これで成立するのか？計算上は限界を超えている。物件は保有しているが積極的に売り出し中。最近は不動産と証券mixですが、証券の方が多くなってきましたね。
ご回答ありがとうございます。
積極的に売り出し中ということは、今から一棟参入は美味しくないという見解をお待ちという理解でよろしいでしょうか？
難しい時代です。引き続き私も証券中心に据えつつ、興味があるので一棟の勉強は進めてみたいと思いますが、あまり期待しないでいきたいと思います。
どうでしょうね。持たざる者はハイリスクでも挑戦した方がいい。みたいなのもあるので一概には言えないですが、私は新規購入は考えていないですね。
ありがとうございます。
大変参考になりました。
新築マンション購入した際も1.2回目は周囲の反対を押し切って買い進めてきましたので、持たざる者としてしっかり勉強しながら自己判断していきたいと思います。
引き続き他の本も読ませていただきますのでよろしくお願い致します。
玉川先生、『資産管理のすべて』139ページの築古オートロック化について質問です。
鹿児島市の物件で、ネット切替と同時にオートロック化を検討しています。
分離発注ではなく、初心者が一括で相談・発注できる業者の選び方や、注意点があればアドバイスをいただけますでしょうか。
書籍に書いたオートロック化は業者選びではなくて自分で作る話です。業者選びについては不知です。自分で作るので人に頼んだことないです。自動火災報知器連動などだと厄介ですが。
早速の返信ありがとうございます。
自分で作るんですね！さすがです…
精進します！
お世話になっております。
書籍を拝読させていただきました。非常にためになる内容で、不動産投資に向けて心強く思っております。
収益試算Excelの「収益シュミレーションシート」について質問させていただきます。
減価償却が終了し、利益と税額が発生するタイミングから税引前キャッシュフローと税引後キャッシュフローの差異が出るかと存じますが、
税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー＋税額 で表示されます。
この点が、税引前キャッシュフロー－税額とならない理由についてご教示いただけますでしょうか。
お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。
税額にはマイナスの値しか入らないためと思います。これはシミュレーション設計上の分かりにくい点ですべての項目は正の値onlyなら分かりやすかったと反省しているところ
ありがとうございます。
税額はプラスの値が表示されています。
その場合この部分は「税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー＋税額」ではなく、「税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー−税額」で見ておく必要があるということでしょうか。
いま再度確認しましたが、税額は通常はマイナス表示です。プラスは還付が出るような特殊な状況に限り発生のはず。この掲示板はスクリーンショットがアップロードできるはずです。該当部の画像をもらったほうが的確な回答ができるかと。たまにいるのですが、想定している利用アプリがお互い違う、見ているシートが違うなど根本的な食い違いも考えられます。
EXCELでできる不動産投資「収益計算」のすべて
の149ページ目に、年間の賃貸募集費用・広告費 =
空室控除後の年間賃料収入 / 12 x (管理会社への仲介手数料支払い + AD + フリーレント – 礼金受領) x (1 / 平均入居年数）
となっておりますが、
年間の賃貸募集費用・広告費を出すのに、
空室控除後の年間賃料収入 / 12を掛ける理由が理解できません。
(管理会社への仲介手数料支払い + AD + フリーレント – 礼金受領) x (1 / 平均入居年数）
→ここまでは理解できたのですが、こちらが一部屋分と考えるとすると、年間の賃貸募集費用はこちらに掛ける 部屋数分というふうに解釈したのですが、
空室控除後の年間賃料収入 / 12が出てきた考え方の詳細を教えていただけますと幸いです。
結論的には特におかしい説明にはなっていないです。
(管理会社への仲介手数料支払い + AD + フリーレント – 礼金受領) これらの単位は円ではなくてヶ月。月額賃料の何ヶ月分という計算
(1 / 平均入居年数）→平均入居年数は1を入れると分かりやすい
空室控除後の年間賃料収入（/12で月額賃料）としているのは、地方などでは区画の半分くらいは実質的に動いていない、募集していない等もあり得るので満室想定をベースに募集コストを計算すると実態よりも過剰になるため。
稼働中の全部屋を合計すると月額賃料100万円の部屋、募集コストはならすと1ヶ月分、それが毎年かかる。みたいな試算です。
理解できました。ありがとうございます。
空室控除後の年間賃料収入 / 12 → こちらで稼働中の全部屋分の月当たりの家賃
それに対して、何ヶ月分かかっているかということですね。
>Excelでできる 不動産投資「収益計算」と「資産管理」のすべてにある特典Excelシートは同じですか
とのこと。書籍に書かれている通り別物です。
玉川式不動産収益試算Excelシート Rev.2020.08.10
既知の不具合は添付です。
お世話になります。
税額計算の物件保有主体を個人＝１にして、本業収入を入力してシミュレーションをしたところ、P/L資産表の下から４番目にあたる税率がおかしい数字（極端なマイナス表記）となってしまいます。
個人税率TBにおける住宅ローン控除４０万が勝手に計上される影響でしょうか。何か対処方法はありますでしょうか。
その関係と思います。配偶者あり、住宅保有あり。という前提になっており、これは変更できません。少額だと特に影響が大きいことからワンルームなどの試算は正しく出ないことがあります。
結婚して住宅を買い、その後に一棟物件を（できれば法人で）買うことを解決策として提案しています。
お返事いただきありがとうございます！
スッキリしました。
お世話になっております。
『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』を購入させていただきましたが、特典２のダウンロードができません。
対処方法をお教えください。
氏名を匿名化して掲載
edgeの設定によるものと思います。おそらくwebサイト側は悪くありません。chromeなど別のブラウザならばダウンロードできると思います。それでもだめな場合はどこでどのようなエラーが出るか詳細をください
早々なご返答ありがとうございます。
別冊で購入させていただきました『Excelでできる「資産管理」のすべて』のダウンロード画面から「収益管理」へ入ったところ特典２のダウンロードが出来ました。
書籍を購入して、特典をダウンロードしました。
「ダウンロードしたZipファイルを開くには、書籍6ページに記載されている12桁のパスワードが必要です。」
とありますが、書籍に12桁のパスワードはありません。
ファイルが開けないで困っています。
電子の場合ページが違うかもしれません。紙の本の場合、指定のページにPWが書いていない場合は、拙著の別タイトルの類似本と間違えていると思います。というよりダウンロードページを間違えている。
いつも利用させていただいてます。
今回、オーバーローンとなったのですが、自己資金の所をマイナスで入力できずシミュレーションできません。
どのように入力すれば良いでしょうか？
オーバーローンのシミュレーションは対応していないです。オーバーした金額は多くの場合は僅少なのでフルローンとして計算してもたいして変わらないのではと。
①収益試算シートの「本業収入(個人は本業年収、法人は他事業の税引前利益)」に入力する収入ですが、本業が不動産賃貸業の場合は、シュミレーションしている物件以外の不動産収入を入力するのでしょうか？その”収入”は 損益計算書の”営業利益（損失）”の欄の数字を入れたら良いでしょうか
②定期費用ですが 月額のものと（BMなど）と年額の者（保険料）など混在で良いですか
③定期BMや変動費をテナントから共益費や変動費として毎月集金する場合、満室時想定賃料年額の欄を賃料以外に集金した変動費や共益費は含む必要はないですか
＞シュミレーションしている物件以外の不動産収入を入力するのでしょうか？
それでよいです
＞その”収入”は 損益計算書の”営業利益（損失）”の欄の数字を入れたら良いでしょうか
ではないです。税引前利益に該当する金額を入れてください
＞②定期費用ですが 月額のものと（BMなど）と年額の者（保険料）など混在で良いですか
月額と年額を仕分けた上で下記に入力を
PM管理会社委託費用(対年間現況賃料)
BM費用月額（EV点検、定期清掃、光熱費など）
火災保険・地震保険等年額
毎年発生その他費用(消防点検・水槽清掃など)
＞③定期BMや変動費をテナントから共益費や変動費として毎月集金する場合、満室時想定賃料年額の欄を賃料以外に集金した変動費や共益費は含む必要はないですか
実質賃料のものは賃料として入力。電気代立替などパススルーで出て行くものは入れない方が分かりやすくなります。
立て替えも売上げに入れるならば対応する経費も入れるのを忘れないように。また表面利回りは意味なくなるので注意
ありがとうございました。
質問というか希望なのですが、『常勝投資家が予測する日本の未来』が2025年の予測をする本だったので、その振り返り的なのをどこかで見てみたいです。
面白いですね。最近はwebに記事を書いて公開を続けるほどの時間もなくお休み中です。
現在、物件の購入に向けてエクセルでシミュレーションをしているところですが、1点確認したいことがあります。
エクセルのシミュレーションでは、リフォーム費用は現金という前提なのでしょうか。
リフォームローンを利用する場合の入力方法が分からないため、質問させていただきました。
よろしくお願いいたします。
物件購入用の融資とは別でリフォームローンというのは対応していないです。確かにそういうケースはありますが。
ご回答ありがとうございました。
基本的な事項で申し訳ないのですが、p.132,133で出てくる9-11の評価証明は、各物件についてどこを検索すれば出てくるのか教えていただきたいです。
評価証明は都税事務所などで取得します。不動産業者が持っているのでもらうのがよいです
早々にご回答いただきありがとうございます。
エクセルでシミュレーションするにあたり、ここに関してはポータルサイトやインターネットでは取得できず、都税事務所や不動産業者からの情報を入手しないといけないということですね。
そうです。国の仕組みなので仕方ないです
基本的なことにも関わらず教えてくださりありがとうございました。何度も読んで勉強いたします。
Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべてを拝読し、勉強させていただいております。
43ページの一番下に「25倍」との記載がありますが、この数値はどのような計算式によって導かれているのでしょうか。
また、37ページにあるNAV増加額933を物件価格30,000で割ると、私の計算では「31倍」となります。
初学者ゆえに、的外れなご質問をしているかもしれませんが、ご教示いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。
結論的には書籍は正しいです。25倍の計算は書籍上では途中式が出ていません。この25倍の計算は重要ではないのでだいぶ途中を省略しており、なぜ25倍になったかは書籍上だけでは追えません。
・PERは減価償却を考慮後の税引後利益
・37ページの表は減価償却を考慮していないスプレッドに注目したもの
この違いです。ここは、ややこしい割には重要ではないので、あまり気にしない方がいいと思います。
承知いたしました。
早々にご回答くださりありがとうございます。
書籍を購入させていただきシミュレーションのシートを参考させていただいております。商用利用などはせず、個人的に参考として
利用する予定です
印紙税など数値が違っていて、少し変更を加えたいのですが パスワードロックが掛かっております
パスワードを知りたいです
パスワードは非公開です
パスワード教えて頂きたいです。特に賃料にストレスをかけられない点が不便です。
パスワードは非公開です。賃料ストレスはユーザー設定損益に入れてください
Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて
収益計算Excelシート既知の不具合など
失礼しました。
下記は
Excelでできる不動産投資「収益計算」の全てに関しての質問です。
書籍145Pにて「33.自己資金額」 + 「15.購入時諸経費合計」-「14.k.敷金引継ぎ」で、物件購入時に必要な金額が求められます。これが不動産投資をスタートするための初期投資額です。この初期投資額がいくらに増えたのか、この投資額に対してどれだけの利率のリターンを生んだのか
と記載がありますが、
前提として、「15.購入時諸経費合計」は自己資金で賄うという考えで正しいでしょうか。
また、シートで算出された数値を拝見すると、マルチプルの計算や、投下初期費用、純資産増加額累計、税支払後純資産などが、「33.自己資金額」のみを元にして計算されており、「15.購入時諸経費合計」が入っていないように思われるのですが、「15.購入時諸経費合計」を入れずに計算されていることに対してどのように解釈すれば宜しいでしょうか。
いい質問です。前にもどこかで回答したような気はしますが。
＞前提として、「15.購入時諸経費合計」は自己資金で賄うという考えで正しいでしょうか。
その通りです。
なぜそうなのか？
・自己資金 ¥45,000,000 ＞IRRなどの計算では自己資金(0年目の投資元本)として計算
・購入時諸経費合計(b～h合計) ¥12,726,000 ＞IRRなどの計算では1年目支出として計算
・決済時に必要な資金(自己資金+諸費用-敷金) ¥56,726,000 ＞上記の通り、この全額が0年目ではない
＞書籍145Pにて「33.自己資金額」 + 「15.購入時諸経費合計」-「14.k.敷金引継ぎ」で、物件購入時に必要な金額が求められます。これが不動産投資をスタートするための初期投資額です。この初期投資額がいくらに増えたのか、この投資額に対してどれだけの利率のリターンを生んだのか
こちらの書籍の記述は正しいです。IRRなどは資金使途にかかわらず純粋にCFアウトした支払日ベースで計算すべきですね。
書籍の説明とExcelの計算が違う。その通りです。
なぜ、そうなっているのかというと、諸経費を1年目経費として計上しないと1年目経費計算がとても複雑になるから、というExcel制作上の都合です。厳密に計算するには1年目だけはCFと税務を分離して計算しなければならない。
ひと手間掛けたらよかったのですが、これは正直、このExcelシート最大のよろしくない点。
諸経費の多くは登録免許税と仲介手数料なので、これらが初期投資なのか一年目の経費なのか。考え方の違いともいえますが、初期投資として認識した方がよいのはご理解の通りです。
玉川先生、ご回答ありがとうございます。
では、例えば、シートに入れた数字が
自己資金が2500万円
諸費用が500万円 （新築物件と仮定し、敷金引継ぎは0円とします。）
5年後の売却益資産のコーナーにある
投下初期費用は2500万円（イコール自己資金）
税支払後純資産は3500万円
純資産増加累計が1000万円（3500万円 – 2500万円）となったとします。
この純資産増加累計 1000万円という結果に対して、
諸費用の500万円をさらに投下している事実から、1000万-500万 = 500万円と考えるのが正しいでしょうか。
それとも、この諸費用の500万円は不動産取得税、登録免許税、印紙代は租税公課として損金になり、
仲介手数料も物件の簿価として参入され、減価償却された後に、売却した際の課税価格から引かれることから、
この諸費用に投下された自己資金である500万円はその分、課税所得から控除される計算がシートでされており、純資産増加累計は1000万円（3500万円 – 2500万円）で結果的に辻褄が合うという考え方をすれば正しいでしょうか。
よろしくお願いいたします。
結論的には、
書籍の説明は正しい。だがExcelシートの計算も正しい。普通は書籍の考え方を採用する。Excelシートの計算方法はちょっと肌感覚と違うことになっている。書籍とExcelの考え方が食い違っているのはおかしい。
ということです。
＞諸費用の500万円をさらに投下している事実から、1000万-500万 = 500万円と考えるのが正しいでしょうか。
この計算は正しくないです。前述の通りExcelの計算自体は正しいため別途補正のような計算をするとおかしくなります。
＞仲介手数料も物件の簿価として参入され、
IRRの計算においてはCFしか見ないので関係ないです。
＞結果的に辻褄が合うという考え方をすれば正しいでしょうか。
前述の通りExcelは正しいのでつじつまは合います。
つまり、分母というか、最初にいくら投下したととらえるべきか。これが（間違っているわけではないのだけど）普通はそうしないだろう。という想定になっている。
なので、Excelをいくら見ても計算が間違っているカ所はない。ということです。
自己資金は0日目(y0)に支払った。これが分母であり初期投資額
諸経費は364日目(y1)に支払ったことになっているので初期投資額ではない
そう考えるのが一番分かりやすいです。
IRRの計算を見るときは、素直に自己資金が2500万円が何パーセントで回っているのかな。という見方をしないとおかしくなります。
玉川先生、ご回答ありがとうございます。
では、上記のケースの場合、
自己資金が2500万円
諸費用が500万円
投下初期費用は2500万円
税支払後純資産は3500万円
純資産増加累計が1000万円
とシートに表示されていても
投資した金額 2500万円＋500万円の計3000万円位対して
儲かった金額 1000万円
と捉えれば大丈夫という事でしょうか？
＞IRRの計算を見るときは、素直に自己資金が2500万円が何パーセントで回っているのかな。という見方をし＞ないとおかしくなります。
マルチプルの考え方に対しても、2500万円に対して何倍になったか考えないといけないという事ですよね。
なぜなら諸経費は364日目（y１）に支払っているので。
＞とシートに表示されていても
投資した金額 2500万円＋500万円の計3000万円位対して
儲かった金額 1000万円
と捉えれば大丈夫という事でしょうか？
違います。シートの計算は完全に正しいのでそこから補正すると二重カウントになります。
＞マルチプルの考え方に対しても、2500万円に対して何倍になったか考えないといけないという事ですよね。
そうです
＞諸費用が500万円
あなたの考え方だと、これを0年目に初期費用として計上しているのに、同額を1年目のCFマイナスとしても計上することになります。では、1年目のCFに+500すればいいのか。よさそうな気もしますが、細かい検証をしてみないと分かりません。
玉川先生ありがとうございます。
何度伺ってしまい恐縮ですが、
では、シンプルに言って
5年後売却すると、2500万円投下したのに対して1000万円儲かるとシートは言っている。
500万円も諸費用として自己資金から投下しているがその分 初年度 CFをマイナスにしているので最終的に売却した時に儲かる額は、
前提として500万円は回収される上で、真水で1000万円儲かると言うふうに解釈でも大丈夫でしょうか。
Ｂ／Ｓ試算＞純資産増加額累計の正確さは今までの議論には影響を受けないはずですね。
＞売却時の儲け1000万円が出た時に
厳密にExcelのどこの項目かを示してもらわないと判断付きにくいです。似たような指標がいろいろあり。
失礼しました。
純資産増加累計が1000万円になっていた際に 純資産は1000万円増えたものの、
当然諸経費の500万円は回収を終えた上で、1000万円増加していますよねと言う意味でした
そうですね。正しいと思います。純資産増加累計は最初にいくら出したかは関係なく最初から最後までのCF合計なので。
ご丁寧にありがとうございました。
要するに
売却時の儲け1000万円が出た時に
当然、前提として、投下した諸経費の500万円は回収した後に出た儲けですよね？
と言う事が確認したいポイントになります。
よろしくお願い致します。
＞前提として500万円は回収される上で、真水で1000万円儲かると言うふうに解釈でも大丈夫でしょうか。
おそらく正しいのではと。私たちの指し示しているものが同一であり、話がかみ合っている前提で。ですが。
減価償却を躯体、設備で分けて扱っていないのはなぜでしょうか？まとめて土地として扱っても結果は同じですか。
→すみません、「まとめて土地」ではなく「まとめて建物」です
そこまで細かいシミュレーションをしてもあまり意味ないし、しない人のほうが多いので分離していません。